Kinnisvara üüritootluse kalkulaator

Näide: 120 000 € korter 650 € kuuüüriga

Korteri hind on 120 000 €, üür 650 € kuus ja omaniku kanda jäävad kulud 80 € kuus. Aastaüür on 650 × 12 = 7800 € ja aastakulud 80 × 12 = 960 €.

Brutotootlus on 7800 ÷ 120 000 = 0,065 ehk 6,50%. Netotootluse jaoks lahutatakse enne jagamist kulud: (7800 − 960) ÷ 120 000 = 6840 ÷ 120 000 = 5,70%. Kulud, mis on kuus vaid 80 €, vähendavad tootlust 0,8 protsendipunkti võrra.

Netotootlust saab lugeda ka teistpidi: 5,70% juures kulub korteri hinna tagasiteenimiseks üüriga 120 000 ÷ 6840 = umbes 17,5 aastat, eeldusel et üür ja kulud ei muutu ning korter on kogu aeg välja üüritud.

Kalkulaatori suur number on netotootlus, brutotootlus on kirjas selle all. Kui võrdled tulemust mujalt leitud tootlusega, näiteks müügikuulutuses või pakkumises toodud protsendiga, kontrolli kõigepealt, kas seal on mõeldud brutot või netot ja milliseid kulusid on arvestatud. Muidu võrdled eri asju.

Kolm korterit, kolm erinevat pilti

Brutotootlus näitab korterite vahel suuremaid erinevusi, kui neid tegelikult on. Allolevas nimekirjas on esimese ja kolmanda korteri vahe brutotootluses 1,71 protsendipunkti, netotootluses aga vaid 0,50. Arvud on kalkulaatoriga läbi arvutatud.

• 70 000 € korter, üür 450 €, kulud 110 €: brutotootlus 7,71%, netotootlus 5,83%. Kulud võtavad ligi veerandi üürist.
• 95 000 € korter, üür 550 €, kulud 120 €: brutotootlus 6,95%, netotootlus 5,43%.
• 160 000 € korter, üür 800 €, kulud 90 €: brutotootlus 6,00%, netotootlus 5,33%.
• Sama 160 000 € korter, kui kulud on 160 €: netotootlus langeb 4,80%-ni. Kulude kahekordistumine sööb ära üle poole protsendipunkti.

Mida kulude lahtrisse kirjutada

Kulude väli on netotootluse kõige ebakindlam sisend, sest seda on lihtne alahinnata. Sisesta kõik, mis jääb omaniku maksta, jagatuna kuudele, ka siis, kui see makstakse kord aastas.

• Korteriühistu või halduse maksed, mida üürnik ei tasu, sealhulgas remondifondi makse.
• Kindlustus, mille aastamakse jagad 12-ga.
• Remondireserv: pesumasina, pliidi või põrandate väljavahetus tuleb varem või hiljem. Kui eeldad näiteks 1200 € kulu kolme aasta kohta, on see 33,33 € kuus.
• Maksud ja tasud, mis üüritulult või kinnisvaralt tasuda tuleb. Kalkulaator ise neid ei arvuta.
• Vahendus- või haldusettevõtte tasu, kui üürniku otsimine või haldus on sisse ostetud.

Tühjad kuud ja remont ostuhinnas

Kalkulaator eeldab, et korter on välja üüritud kõik 12 kuud. Kui arvestad ühe tühja kuuga aastas, sisesta üüriks 650 × 11 ÷ 12 = 595,83 €. Näite tootlused langevad siis 5,96%-ni (bruto) ja 5,16%-ni (neto). Üks tühi kuu maksab ligikaudu pool protsendipunkti.

Hinnaks tasub sisestada kogu summa, mis kulub, et korter üürile anda, mitte ainult müügihind. Kui 120 000 € korter vajab enne üürimist 8000 € remonti, on hind 128 000 €. Tootlused on siis 6,09% (bruto) ja 5,34% (neto). Samamoodi lisanduvad hinnale tehingukulud.

Mida üüritootlus ei näita

Tootlus arvutatakse kogu hinnalt, mitte omakapitalilt. Kui ostad korteri laenuga, on sinu enda raha tootlus hoopis teine number: laenu intress vähendab rahavoogu ja väiksem sissemakse suurendab protsenti sissemakse suhtes. Kui tahad laenumakse mõju näha, lisa laenu intressiosa kulude hulka ja arvuta kodulaenu kalkulaatoriga kuumakse eraldi.

Arvutus ei sisalda kinnisvara väärtuse muutust, üüri tõusu ega langust ega müügil tekkivaid kulusid. Kogutootlus võib seetõttu olla üüritootlusest oluliselt suurem või väiksem. Kalkulaatori tulemus sobib korterite omavaheliseks võrdlemiseks ühtse mõõdupuuga, mitte investeeringu lõpptulemuse ennustamiseks.