Калькулятор доходности аренды недвижимости

Пример: квартира за 120 000 € с арендой 650 € в месяц

Цена квартиры 120 000 €, аренда 650 € в месяц, расходы, которые несёт владелец, 80 € в месяц. Годовая аренда 650 × 12 = 7800 €, годовые расходы 80 × 12 = 960 €.

Валовая доходность 7800 ÷ 120 000 = 0,065, то есть 6,50%. Для чистой доходности расходы вычитаются до деления: (7800 − 960) ÷ 120 000 = 6840 ÷ 120 000 = 5,70%. Расходы всего 80 € в месяц снижают доходность на 0,8 процентного пункта.

Чистую доходность можно прочитать и наоборот: при 5,70% арендой окупается цена квартиры за 120 000 ÷ 6840 = примерно 17,5 лет, если аренда и расходы не меняются, а квартира всё время сдана.

Крупное число в калькуляторе - чистая доходность, валовая указана под ним. Если сравниваете результат с доходностью из другого источника, например из объявления о продаже или предложения, сначала проверьте, имеется ли в виду валовая или чистая и какие расходы учтены. Иначе вы сравниваете разные вещи.

Три квартиры, три разные картины

Валовая доходность показывает между квартирами большую разницу, чем есть на самом деле. В списке ниже разница между первой и третьей квартирой по валовой доходности 1,71 процентного пункта, а по чистой всего 0,50. Цифры просчитаны в калькуляторе.

• Квартира за 70 000 €, аренда 450 €, расходы 110 €: валовая доходность 7,71%, чистая 5,83%. Расходы забирают почти четверть аренды.
• Квартира за 95 000 €, аренда 550 €, расходы 120 €: валовая доходность 6,95%, чистая 5,43%.
• Квартира за 160 000 €, аренда 800 €, расходы 90 €: валовая доходность 6,00%, чистая 5,33%.
• Та же квартира за 160 000 € при расходах 160 €: чистая доходность падает до 4,80%. Удвоение расходов съедает больше половины процентного пункта.

Что вписывать в поле расходов

Поле расходов - самый ненадёжный параметр чистой доходности, потому что его легко занизить. Вводите всё, что платит владелец, в пересчёте на месяц, даже если платёж раз в год.

• Платежи квартирному товариществу или управляющему, которые не платит арендатор, включая взнос в ремонтный фонд.
• Страховка: годовой взнос разделите на 12.
• Резерв на ремонт: стиральная машина, плита или полы рано или поздно потребуют замены. Если закладывать, например, 1200 € на три года, это 33,33 € в месяц.
• Налоги и сборы, которые нужно платить с арендного дохода или недвижимости. Сам калькулятор их не рассчитывает.
• Плата посреднику или управляющей компании, если поиск арендатора или управление вы покупаете как услугу.

Пустые месяцы и ремонт в цене покупки

Калькулятор предполагает, что квартира сдана все 12 месяцев. Если закладывать один пустой месяц в год, введите аренду 650 × 11 ÷ 12 = 595,83 €. Доходность из примера тогда падает до 5,96% (валовая) и 5,16% (чистая). Один пустой месяц стоит примерно полпроцентного пункта.

В цену стоит вводить всю сумму, которая уходит на то, чтобы сдать квартиру, а не только цену покупки. Если квартире за 120 000 € перед сдачей нужен ремонт на 8000 €, цена 128 000 €. Доходность тогда 6,09% (валовая) и 5,34% (чистая). Так же к цене добавляются расходы на сделку.

Чего не показывает доходность аренды

Доходность считается от всей цены, а не от собственного капитала. Если квартира куплена в кредит, доходность ваших собственных денег - совсем другое число: проценты по кредиту уменьшают денежный поток, а меньший первый взнос увеличивает процент относительно вложенного. Чтобы увидеть влияние кредита, добавьте процентную часть платежа к расходам, а сам платёж посчитайте отдельно в калькуляторе жилищного кредита.

Расчёт не включает изменение стоимости недвижимости, рост или снижение аренды и расходы при продаже. Поэтому общая доходность может быть заметно выше или ниже арендной. Результат калькулятора подходит для сравнения квартир между собой по единой мерке, а не для прогноза итогового результата вложения.